Monumenten

Als de notaris bij het doornemen van de koopakte of de akte van levering erop wijst dat het registergoed een monument in de zin van de Monumentenwet 1988 is, wordt daar niet altijd even positief op gereageerd.

Het monumentenpand heeft een slecht imago onder eigenaren en potentiële kopers. Men ziet alleen de lasten: voor verbouwingen van het pand is toestemming nodig en de verbouwingen moeten op een voorgeschreven wijze worden uitgevoerd. Men denkt dat de kosten hoog zullen zijn met waardevermindering van het pand als mogelijk gevolg. Uit een recent onderzoek, in opdracht van de Gemeente Arnhem, blijkt dat dit negatieve imago onterecht is. Eigenaren en kopers zouden beter moeten worden voorgelicht. Daar kunnen notarissen en makelaars een bijdrage aan leveren!

Uit het onderzoek, uitgevoerd door de Rijksdienst voor Monumentenzorg en de Stichting Nationaal Restauratiefonds, blijkt dat veel eigenaren van monumentenpanden onbekend zijn met de betekenis van de status ‘monument’. Veel eigenaren tekenen daarom bezwaar aan tegen de toewijzing van een monumentale status. Ook weten veel eigenaren en kopers niet dat er subsidies en fiscale voordelen zijn voor monumentale gebouwen. Deze gelden echter alleen voor rijksmonumenten en niet voor gemeentelijke monumenten.

De inkomstenbelasting heeft een aftrekmogelijkheid voor restauratie- en onderhoudskosten van een rijksmonumentenpand. Voordat met de werkzaamheden wordt begonnen, is het verstandig om aan de Belastingdienst een verklaring te vragen welke kosten voor aftrek in aanmerking komen. Alleen kosten die betrekking hebben op het vervangen of repareren van onderdelen van het monumentenpand komen voor aftrek in aanmerking. Kosten voor verbetering of verandering kunnen dus niet worden afgetrokken. Wordt een subsidie of vergoeding ontvangen voor het uitvoeren van de werkzaamheden, dan mogen alleen de onderhoudskosten waarvoor geen subsidie of vergoeding wordt ontvangen, worden afgetrokken. De hoogte van de aftrek is afhankelijk van het gebruik van het monumentenpand.

Ook de overdrachtsbelasting kent een (beperkte) faciliteit voor monumentenpanden. Een verkrijging van een monument in de zin van de Monumentenwet 1988 door een in Nederland gevestigde rechtspersoon, die naar het oordeel van de Minister hoofdzakelijk de instandhouding van dergelijke monumenten ten doel heeft, is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Bij de meeste overdrachten van rijksmonumenten is dus wel overdrachtsbelasting verschuldigd.

Veel informatie over monumenten, subsidies en restauratiehypotheken kunt u vinden op de website van de Rijksdienst voor de Monumentenzorg (www.monumentenzorg.nl). De Belastingdienst heeft een speciale brochure over fiscale regelingen voor monumentenpanden. Tot zover het nieuws over monumenten.

Veilingen
Recentelijk is er veel te doen geweest over veiling van onroerend goed. Naar aanleiding van artikelen in de Volkskrant zijn zelfs Kamervragen gesteld over de gang van zaken op veilingen. Door het samenspannen van onroerend-goedhandelaren op veilingen zouden particuliere kopers geen kans krijgen èn bestaat de kans dat het te veilen object voor een te lage prijs wordt verkocht. Met als gevolg dat de oorspronkelijke eigenaar met een schuld achterblijft terwijl dat niet had gehoeven.

Hoe vindt een executieveiling plaats? Kort samengevat: in opdracht van de schuldeiser wordt de veiling georganiseerd. Hiervoor is nodig dat een schuldeiser over een executoriale titel beschikt en de schuldenaar in verzuim is. Een hypotheekhouder beschikt altijd over een executoriale titel. Voordat de veiling plaatsvindt, kan het te veilen registergoed nog onderhands worden verkocht. Hiervoor is toestemming van de rechter nodig. De veiling zelf vindt plaats in twee fasen: opbod en afslag. Een voorbeeld: bij de inzet is opgeboden tot € 200.000. In de tweede fase kan worden afgeslagen op een koopsom van € 280.000. De hoogste bieder bij de inzet ontvangt gebruikelijk een inzetpremie van 1%; een beloning voor het opdrijven van de prijs. Nadat het hoogste bod is bepaald, geeft de verkoper (= de bank) uitsluitsel of hij gunt of dat hij zich nog wil beraden. Besluit de verkoper te gunnen, dan komt de verkoop tot stand.

Een particuliere koper is vaak niet op de hoogte van risico's die het kopen van registergoed op een veiling met zich mee kan brengen. Het risico van het registergoed gaat al bij de gunning over op de koper; hij moet het dus direct verzekeren. Ook heeft de koper geen verhaal op de verkoper als blijkt dat het registergoed gebreken vertoont of als er lasten op het registergoed rusten die niet zijn opgegeven. Een verstandige veilingkoper laat zich bijstaan door een deskundige, zoals een makelaar met verstand van veilingen.

Veilingen vinden in het algemeen plaats 'volgens plaatselijk gebruik'. Dit betekent dat - als dat het plaatselijke gebruik is - wordt geveild in het lokale café. Het moge duidelijk zijn dat dit de veilingopbrengst niet altijd ten goede komt. Netwerk Notarissen in de regio West-Brabant hebben daarom het initiatief genomen om veilingen te organiseren op vastgestelde data op een regionale centrale plaats (Breda). Deze data en plaatsen zijn te vinden op www.veilingbiljet.nl. Op deze website is ook informatie te vinden over de te veilen objecten en algemene informatie over de gang van zaken op een veiling. Op deze manier verwacht Netwerk Notarissen de veiling aantrekkelijker te maken voor kopers.

Voor meer informatie kunt u terecht bij Ligne Netwerk Notarissen te Steenbergen