Mondelinge overeenkomst

MONDELINGE OVEREENKOMST GELDIG ?

Zoals bekend, moet een koopovereenkomst met een particuliere koper voor een woning sinds september 2003 schriftelijk worden vastgelegd. Een veelgestelde vraag is of een verkoper zich ook op dat schriftelijkheidsvereiste kan beroepen.

In artikel 7:2 lid 1 BW is geregeld dat een koopovereenkomst met een particuliere koper betreffende een woning schriftelijk moet worden vastgelegd in een door beide partijen ondertekende koopakte. Deze regeling is bedoeld om de particulier- en veelal ondeskundige- koper van woonruimte te beschermen tegen overhaaste beslissingen. Maar kan een verkoper zich ook beroepen op dat schriftelijkheidsvereiste?

Bescherming

Indien mondeling overeenstemming is bereikt maar de verkoper weigert om de koopakte te ondertekenen, dan kan de koper vorderen dat de verkoper dat alsnog doet. Er is immers sprake van een precontractuele rechtsverhouding. Dat wil zeggen dat de onderhandelingen in een dermate vergevorderd stadium zijn dat de koper mag vertrouwen op de totstandkoming en het opmaken van de koopakte. Dit is reeds meerdere malen in de lagere rechtspraak uitgemaakt. Alleen als de verkoper uitdrukkelijk heeft bedongen dat hij zich alsnog kan terugtrekken zolang de koop niet door beide partijen schriftelijk is vastgelegd, kan de verkoper niet gehouden worden aan een mondelinge overeenkomst. Zo niet, dan moet hij medewerking verlenen aan het ondertekenen van de koopakte.

Tegenstrijdig. Onlangs heeft de Rechtbank Haarlem echter twee tegenstrijdige uitspraken gedaan. ( rolnummers KG ZA 06-182 en KG ZA 06-207 )

Nietes

In het eerste geval stelde de rechter vast dat met voldoende zekerheid kon worden aangenomen dat partijen het eens waren geworden over de essentialia van de koopovereenkomst, te weten het object, de koopsom en de datum van levering alsmede over de ontbindende voorwaarden. De rechter stelde vast dat de koper onder het oude recht ( derhalve voor inwerkingtreding van artikel 7:2 lid 1 BW ) aanspraak kon maken op nakoming van de gesloten koopovereenkomst.

De rechter koos echte partij voor de verkoper. De rechter oordeelde dat ook voor de verkoper moet gelden dat hij pas gebonden is als er een schriftelijke overeenkomst is. Volgens de rechter viel niet in te zien waarom de koper van een woning - afgezien van de drie dagen bedenktijd - meer bescherming nodig zou hebben dan een verkoper.

Welles

Een ander voorzieningenrechter van de Rechtbank Haarlem oordeelde echter ten gunste van de koper. Volgens deze rechter geldt voor de verkoper niet dat hij pas is gebonden als er een schriftelijke overeenkomst is. Het schriftelijkheidsvereiste heeft niet tot doel de verkoper mogelijkheid te geven om alsnog onder de koopovereenkomst uit te komen door te weigeren de koopakte te ondertekenen. De kopers trokken overigens alsnog aan het kortste eind omdat de rechter meende dat niet was vast komen te staan dat er tussen partijen volledige wilsovereenstemming was bereikt.

In de praktijk blijkt de dat lagere rechters meestal oordelen dat een verkoper medewerking moet verlenen aan het ondertekenen van de koopakte, indien partijen mondelinge overeenstemming hebben bereikt. Zekerheid is er echter niet totdat de Hoge Raad zijn oordeel heeft gegeven.

Bron : Tips & Advies Vastgoed september 2006