Diverse vragen en antwoorden

Vraag: Wanneer ben ik in onderhandeling?

 

U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.

Vraag:Kan verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?

Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder "Als ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?"), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen.
Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen "naar elkaar toekomen" in het biedingsproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.

 

Vraag: Hoe komt de koop tot stand?

 

Als de verkoper en koper het eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in de koopakte. Ontbindende voorwaarden zijn dan een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wilt u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet u dit melden bij het uitbrengen van uw bod. Het is belangrijk dat de partijen het ook eens zijn over de aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt. Naast de eerder genoemde punten worden meestal nog enkele aanvullende afspraken in de koopakte opgenomen. Denk bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Zodra de verkoper en de koper de koopakte hebben ondertekend en de koper (of eventueel de notaris) een afschrift van de akte heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze bedenktijd kan de koper alsnog afzien van de aankoop van een woning. Ziet de koper tijdens de bedenktijd niet af van de koop, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

Vraag:Als ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?

Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

 

 

Vraag: Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?

 

Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - natuurlijk in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen. De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen.

Vraag:Wat is een optie?

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip 'optie' gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kan u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan

 

Vraag:Wat is kosten koper?

 

Kosten koper (k.k.) betekent dat de koper de kosten voor de overdracht van de woning dient te betalen. De kosten koper is ongeveer 10 % van de koopprijs. Onder de kosten koper vallen de volgende kosten:
-Overdrachtsbelasting
-Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering
-Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (koopakte)
Naast deze kosten dient u, als koper, ook rekening te houden met:
-Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte
-Kadasterkosten voor inschrijving hypotheekakte
Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.

 

 Vraag: Wat is vrij op naam?

 

Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De woning wordt dan 'vrij op naam' (v.o.n.) aangeboden. Onder vrij op naam vallen de volgende kosten:
-Overdrachtsbelasting
-Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (koopakte)
-Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering
De koper betaalt bij vrij op naam zelf de kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte en de notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte.
Onder vrij op naam vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.

 

Vraag: Wij hebben een huis gezien en gaan een bod uitbrengen. Om verrassingen te voorkomen, willen we een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren. Maar doe je dat dan voordat je een bod uitbrengt of neem je het mee als ontbindende voorwaarde?

 

Het beste kunt u een bouwkundig onderzoek laten doen (met toestemming van verkopers) voordat u een bod doet. U hebt dan de mogelijkheid om de hoogte van het bod af te stemmen op de uitkomst van het onderzoek. Uit onderzoek bleek dat kopers gemiddeld de koopprijs voor €  10.000,- of meer omlaag krijgen aan de hand van een aankoopkeuring. Wanneer er meer kapers op de kust zijn, kunt u een bod doen met een ontbindende voorwaarde. Zo'n voorwaarde kunt u overigens niet afdwingen. Een ontbindende voorwaarde komt in het voorlopig koopcontract te staan. U laat daarin opnemen in welke gevallen en tot welke datum u de koop kosteloos kunt ontbinden. Let goed op de formulering. Vaak mag u namelijk ontbinden als het achterstallig onderhoud een bepaald bedrag te boven gaat. U kunt dan gemakkelijk discussie krijgen over de uitleg van 'achterstallig onderhoud'. Wij adviseren daarom af te spreken om 'zonder nadere toelichting' te kunnen ontbinden. Uiteraard kan dat alleen op redelijke gronden, dus niet voor kleine gebreken

 

Vraag:Ik heb een huis gekocht en lees nu in het koopcontract dat ik bij de notaris een waarborgsom van 10% moet storten. Dat kan ik niet betalen. Wat nu?

 

In plaats van een waarborgsom te storten, kunt u de geldverstrekker waar u de hypotheek gaat sluiten een bankgarantie laten stellen. De geldverstrekker stelt zich dan borg en betaalt in noodgevallen het bedrag uit aan de notaris. Dit gebeurt alleen als u weigert het huis uiteindelijk te kopen, zonder dat u een beroep doet op een ontbindende voorwaarde. Als de geldverstrekker moet uitbetalen, vordert hij dat geld achteraf van u terug. Een bankgarantie geeft de verkoper evenveel zekerheid als een waarborgsom. De kosten van een bankgarantie hangen af van het garantiebedrag en de duur. Meestal berekent men een percentage over het garantiebedrag plus vaste kosten. Houd de termijn in de gaten waarbinnen deze garantie moet worden afgegeven Vaak is dit al binnen enkele weken na het sluiten van de koopovereenkomst.

 

Bron NVM

 

Vraag : Bij de overdracht van mijn huis is een deel van de koopsom, voor de aflossing van mijn hypotheek, naar de bank overgemaakt. Bij het kadaster staat de hypotheek nog steeds open. Hoe kan dat?

 

Het hypotheekrecht gaat teniet door de aflossing. Daarna volgt de inschrijving van een notariële akte, waarin de schuldeiser verklaart dat de hypotheek is vervallen. Op grond van deze akte wordt de hypotheek in de registratie van het Kadaster doorgehaald, doch deze handeling heeft slechts administratieve betekenis. Wellicht is er bij de notaris vertraging ontstaan bij het opmaken van de akte vervallenverklaring.

 

Vraag : De eigenaar van de camping, waar mijn stacaravan staat, beweert dat hij volgens een uitspraak van de Hoge Raad eigenaar van mijn caravan is. Klopt dat en zo ja wat kan ik daar tegen doen.

 

Volgens een uitspraak van de Hoge Raad zijn stacaravans onroerende zaken. Dat betekent dat de grondeigenaar krachtens natrekking eigenaar is van voorwerpen, die bestemd zijn duurzaam op de zelfde plaats op zijn grond te blijven staan. U kunt de eigendom van de campingeigenaar beëindigen door inschrijving bij het Kadaster van ofwel een notariële akte van vestiging van een recht van opstal voor het grondstuk dat u in gebruik heeft, ofwel een akte van splitsing in appartementsrechten. In dat laatste geval zou de gebruiksruimte van een aan u te leveren appartementsrecht moeten overeenstemmen met de grenzen van het grondstuk dat u op de camping in gebruik heeft.

 

 

Bron : terzake augustus 2004.