Gebereken

Test uw kennis op gebied van verborgen gebreken
Verborgen gebreken zijn voor de makelaar nog altijd een heet hangijzer en dat zal waarschijnlijk ook wel zo blijven. Ook al weet de LMV-makelaar in theorie hoe het zit; soms word de verwarring toch weer aangewakkerd. De praktijk is tenslotte zelden zo duidelijk als de theorie. Reden genoeg dus om een te duiken in de regelgeving omtrent aansprakelijkheid bij verborgen gebreken.

Bij het beantwoorden van de vragen is het belangrijk te weten dat de LMV-koopakte is gebruikt.

Het was een leuke hoekwoning van 1980. Vol verwachting keek het stel uit naar hun eerste avond in hun eerste gezamenlijke huisje. Moe, maar voldaan ploften ze na de verhuizing op de  bank genietend van hun nieuwe woonkamer. Maar al snel werd het plezier vergald door de vochtplek op het plafond, die alsmaar groter werd. In paniek renden ze naar boven, maar er was niks te zien…. Het lek zat goed verborgen!

Vraag 1.
De kopers stellen de verkoper  aansprakelijk. Ze hadden de vlek wel al gezien bij de bezichtiging, maar gingen ervan uit dat de lekkage gerepareerd was, anders had de verkoper het tenslotte moeten zeggen. Staan de kopers in hun gelijk?

Ja, de verkoper heeft een mededelingsplicht. Hij had dus moeten zeggen dat de lekkage niet was gerepareerd.
Nee, de kopers hebben onderzoeksplicht, zij hadden ernaar moeten vragen. De vochtplek was duidelijk te zien en dus geen verborgen gebrek.
Ja, want de lekkage maakt het huis niet normaal bewoonbaar en de kopers kunnen zich dus beroepen op artikel 8 in het LMV-koopcontract

Vraag 2.
De tijd verstrijkt en een half jaar later begint het stel met het aanleggen van de tuin. Ze wilden graag een mooie, grote vijver. Echter zodra de eerste schop de grond in gaat, wordt duidelijk dat het niet mee zal vallen. Op zo’n 40 cm diepte zit namelijk een rotsondergrond. Kwaad bellen zij de makelaar op: hier had de verkoper niets over gezegd! Ze willen dan ook compensatie. Staan de kopers in hun recht?

Ja de verkoper moet geweten hebben van de rotsondergrond en heeft hier niks over gezegd. Een verborgen gebrek.
Nee, het huis is gekocht in de staat waarin het zich bevindt, dus met rotsondergrond. Aangezien de mogelijkheid tot het aanleggen van een grote vijver buiten de eigenschappen valt die nodig zijn voor normaal gebruik en hierover ook geen nadere afspraken zijn gemaakt, zullen de kopers het zo moeten accepteren.
Ja, de kopers kunnen zich beroepen op het gewone recht door te stellen dat het gekochte niet voldoet aan wat je normaal mag verwachten.

Vraag 3.
De kopers stellen de verkoper tevens aansprakelijk voor het repareren van een behoorlijke scheur in de kelder. Bij het repareren blijkt dat de scheur het gevolg is van een verzakkende fundering. De reparateur vertelt overigens dat hij al eens eerder in het huis is geweest en de toenmalige eigenaar reeds op de hoogte had gesteld van de problemen met de fundering. Is de verkoper aansprakelijk?

Nee, want het huis is verkocht in de staat waarin het zich bevindt. De verkoper kan zich beroepen op artikel 11.
Nee, de kopers hebben onderzoeksplicht, zij hadden ernaar moeten vragen. De scheur was duidelijk te zien en geen verborgen gebrek.
Ja, de verkoper heeft een mededelingsplicht. Hij had dus moeten zeggen dat de scheur het gevolg is van een ernstig gebrek als de zakkende fundering.


Vraag 4.
De winter komt eraan en alle gebreken zijn verholpen en de tuin is aangelegd. Op een romantische avond wil het stel de open haard aansteken. Tot hun verbazing, blijkt de haard niet te zijn aangesloten op de schoorsteen. De open haard is nep! Weer stellen de kopers de verkoper aansprakelijk. Terecht?

Ja, de verkoper moet geweten hebben dat de open haard nep is en heeft hier niks over gezegd. Daardoor schept hij een verkeerde voorstelling van de woning.
Nee, het huis is gekocht in de staat waarin het zich bevindt, dus met een nep open haard. En aangezien dit buiten de eigenschappen valt die nodig zijn voor normaal gebruik en hierover ook geen nadere afspraken zijn gemaakt, zullen de kopers het zo moeten accepteren.
Nee, hier geldt het onderzoeksplicht het zwaarst. De kopers hadden er gemakkelijk naar kunnen vragen of kunnen laten onderzoeken.

GESLAAGD ?

Vraag 1.
De hamvraag bij eventuele gebreken is of de koper die kon verwachten of dat de verkoper bepaalde gebreken had moeten melden. Verborgen gebreken die de verkoper bekend zijn, moet hij melden. Zichtbare gebreken in beginsel ook. De mededelingsplicht van de verkoper overstijgt de onderzoeksplicht van de koper. Deze zogenaamde ‘prioriteitsregel’ beschermt de koper in een situatie waarin de verkoper een omstandigheid verzwijgt die hij had moeten melden. Als de verkoper het gebrek –zichtbaar of onzichtbaar- kende, is er al snel een mededelingsplicht. De mededelingsplicht is nog ruimer voor een deskundige verkoper, waarbij de deskundigheid van de makelaar aan de  verkoper wordt toegerekend. In deze casus was bij de bezichtiging de vochtplek die duidt op een lekkage goed te zien. De koper had dus expliciet moeten informeren bij de verkoper. Dit geldt voor alle zichtbare gebreken, zoals loszittende tegels, slecht houtwerk, beschadigingen et cetera. Daar staat tegenover dat de verkoper niet mag afwachten of de koper elk zichtbaar gebrek ook daadwerkelijk waarneemt en onderzoekt, zeker niet nu hij wordt bijgestaan door een makelaar. De mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper komen hier met elkaar in botsing. De uitkomst van een procedure waarbij beide partijen schuld hebben is hoogst onzeker. Enige aansprakelijkheid van de verkoper ligt echter wel voor de hand. Als de koper twijfels uit en de verkoper garandeert dat er niks mis is, is het verstandig dit als extra opmerking in het contract te noteren.

Juist antwoord : A.

Vraag 2.
In de huidige koopakte van de LMV zijn twee artikelen opgenomen over gebreken. Artikel 8 garandeert –kort samengevat- dat het huis de eigenschappen heeft die nodig zijn voor een woonhuis en voor het eventuele specifieke gebruik dat de koper uitdrukkelijk heeft genoemd. De verkoper staat niet in voor hem onbekende onzichtbare gebreken. Artikel 11 bepaalt dat het huis wordt verkocht in de staat waarin het zich bevindt. Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van de uitgesproken intentie van de kopers op het aanleggen van een tuin en de staat waarin de tuin zich ten tijde van de verkoop bevond. Een eenduidig antwoord op de vraag of de onmogelijkheid van de aanleg van een tuin als geheel had moeten worden gemeld kan in deze beperkte casus geen antwoord worden gegeven. Voor wat betreft de aanleg van een grote vijver wel. De kopers staan wat betreft de vijver niet in hun recht want een huis met een tuin, waarin een rotsondergrond zit, is zonder vijver bruikbaar te bewonen. Als de koper zich op het gewone recht zou willen beroepen door te stellen dat het gekochte niet voldoet aan wat je normaal mag verwachten, dan kan de verkoper zich beroepen op artikel 11. Immers, de koper koopt dan het huis in de staat waarin het zich bevindt en daarbij hoort ook de tuin zoals hij is; zonder vijver.

Juiste antwoord : B

Vraag 3.
Zichtbare en onzichtbare gebreken waarvan de verkoper kennis draagt moet hij in beginsel altijd melden. Dit geldt zeer zeker ook als het gaat om zichtbare gebreken waarvan de verkoper meer weet dan de koper in eerste instantie kan zien. Als er een scheur in de kelderwand zit en de verkoper weet dat dat het gevolg is van een verzakkende fundering, kan hij er dus niet zomaar vanuit gaan dat de koper dit nader laat onderzoeken. Hij moet dit ernstige gebrek melden.

Juist antwoord : C 

Vraag 4.
Voor de kopers was er geen enkele aanwijzing om te twijfelen aan de echtheid van de open haard. Ook hier had de verkoper een meldingsplicht. De kopers kunnen de verkoper mogelijk aansprakelijk stellen wegens dwaling. Wat wil zeggen dat de kopers een verkeerde voorstelling hadden van de woning ( een gedeelte ) op het moment dat de kopers de woning kochten.

Juist antwoord : A 

Zoals uit de bovenstaande voorbeelden blijkt, is het niet gemakkelijk om vast te stellen wie in het gelijk staat. Bij verborgen gebreken kunnen zich altijd onvoorziene zaken voordoen, het is dan ook niet zo zwart-wit als hier wordt gesteld. Als makelaar is voor u de taak weggelegd om te zorgen dat de kopende partij van alle gegevens op de hoogte is die de beslissing kunnen beïnvloeden. Eerlijkheid duurt tenslotte nog altijd het langst. Niet zelden worden dergelijke kwesties voorgelegd aan de rechter. In Nederland geldt : wie eist, die bewijst. De koper moet het gebrek aannemelijk maken. Als de rechter de verkoper aansprakelijk stelt, dan moet die de herstelkosten betalen.

De rechter weegt daarbij vaak de hireonder genoemde vijf punten af.

De verkoper is voor een verborgen gebrek aansprakelijk als zicht vooral de volgende situaties voordoen:

het gebrek zo ernstig is dat het huis (gedeeltelijk ) niet kan worden bewoond;
aangetoond wordt dat het gebrek aanwezig was voor de koop;
de koper voor de koop het gebrek niet eenvoudig kon achterhalen;
tijdens de koop niets over het gebrek is afgesproken met de verkoper;
door de leeftijd van de woning de koper het gebrek niet kon verwachten. De koper moet zelf bedenken dat een woning van zeventig jaar niet in dezelfde staat verkeert als een huis van vijf jaar oud. Bij een woning van vijf jaar oud mag de koper bijvoorbeeld verwachten dat het dak niet vervangen hoeft te worden. Dat ligt anders bij een huis van zeventig jaar oud.
Aan dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend.

 

Bron : Registermakelaar juli 2005