Toch geen boete?

Toch geen boete?

Uw cliënt heeft zijn woning verkocht, maar nu wil de koper niet meewerken aan de overdracht bij de notaris. Kan uw cliënt dan een boete opeisen?

In gebreke stellen. In vrijwel alle modelkoopovereenkomsten is bepaald dat, indien een partij ondanks schriftelijke aanmaning gedurende een zekere termijn niet aan zijn verplichtingen voldoet, hij een boete verbeurt. Let op. Het is dan van belang om de bepalingen van de koopakte nauwgezet te volgen.

Een verkoper had zijn woning verkocht. Op de datum dat de notariële overdracht plaats zou vinden, was de koper echter in geen velden of wegen te bespeuren. De makelaar van de verkoper zonde de koper een aangetekende brief waarin hij hem sommeerde om binnen acht dagen zijn verplichtingen alsnog na te komen. In die brief werd vermeld dat, “indien de koper niet aan zijn verplichtingen zou voldoen, de verkoper de koopovereenkomst ontbond en aanspraak maakte op de overeengekomen boete ter grootte van 10% van de koopsom”. De koper reageerde niet. De koop werd ontbonden en enkele weken later slaagde de verkoper er in de woning opnieuw te verkopen, maar nu voor enkele duizenden euro’s minder.

Vordering van boete. De verkoper vorderde bij de koper betaling van boete, in dit geval 39.500,-- euro. Hoewel het een uitgemaakte zaak leek te zijn, loep de vordering van de verkoper vast. Wat bleek namelijk? Partijen hadden gebruikgemaakt van een door de notaris opgestelde koopakte. Notarissen gebruiken veelal de volgende modelbepaling: “Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen (…) is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de keus tussen: uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is (…), tot aan de dag van nakoming een boete verschuldigd is van 3 promille van de koopprijs; of de overeenkomst schriftelijk voor ontbonden te verklaren en betaling van een boete te vorderen van 10% van de koopprijs.”

De rechter oordeelde dat de koper niet op correcte wijze in gebreke was gesteld. De ingebrekestelling was immers niet gedaan via een deurwaardersexploot maar via een aangetekende brief. In dat geval kan de verkoper wel schadevergoeding vorderen, maar niet de (aanzienlijk hogere) boete (Rechtbank Haarlem, LJN: AZ7649).

Bron: Tips & Advies Vastgoed, nummer 5 febr. 2008.